Płacenie podatków i rozliczenia przy dzierżawie gruntu pod fotowoltaikę leżą po stronie inwestora, ale i najemcy pola. Zapisy w umowie decydują w znacznej części, która strona płaci. Trzeba też pamiętać o uregulowaniu spraw urzędowych i administracyjnych i że w niektórych przypadkach wysokość opłat zależy od tego, jaki czynsz zostanie ustalony przez właściciela działki
- Dzierżawca ziemi pod fotowoltaikę musi spełnić wymienione w umowie zobowiązania i pokryć ustalone w negocjacjach koszty
- Oddanie pola pod elektrownię słoneczną wiąże się z odrolnieniem tego gruntu
- Część podatków rolnik musi zapłacić samemu, jednak dzięki odpowiednim zapisom w umowie, jest w stanie zaoszczędzić
Zobacz też: Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę to nic trudnego. Sprawdź, co trzeba wiedzieć, jeśli planujesz wynajem pola
Odrolnienie i zobowiązania dzierżawcy pola
Dzierżawca ziemi pod farmę fotowoltaiczną opłaca za właściciela podatek rolny lub podatek od prowadzenia działalności. Inwestor, przy podpisaniu umowy, przejmuje na siebie obowiązek najemcy gruntu do zwracania mu kwoty należności publicznoprawnych i opodatkowania w zamian za korzystanie z jego pola, na którym robi użytek z elektrowni słonecznej.
W zależności od opłacanego podatku – od prowadzenia działalności czy rolnego – w kontrakcie o dzierżawę ziemi pod fotowoltaikę powinien znaleźć się zapis precyzyjnie określający, że to po stronie inwestora leży odpowiedzialność za unormowanie tej płatności.
Pomimo że dokumenty własnościowe się nie zmieniają, to grunt rolny zmieni swój charakter, kiedy przez ponad 25 lat będą zajmować go panele solarne. Przekształcenie użytkowania, zwane odrolnieniem, także objęte jest ryczałtem. Aby w papierach była zgodność, możesz upoważnić inwestora, aby sam złożył wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej do miejscowego starosty. Rezultatem tego będzie też nałożenie na dzierżawcę obowiązku jednorazowej opłaty za tą czynność i kolejnych dziesięciu corocznych, zależnych od klasy i powierzchni ziemi pod solarami.
Odrolnienie wiąże się z podniesieniem podatku za ziemię, pojawieniem się opłat administracyjnych i być może nałożeniem jakichś innych – nieustanowionych jeszcze przez prawo – składek. W przypadku, gdy w umowie dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę inwestor jest wpisany na umowie, jako strona zobowiązana do opłacenia podatków za grunt to fakt, że nazwisko najemcy jest tym, które widnieje na dokumentach, nie będzie miał znaczenia.
Istotne jest, aby wymienić wszystkie obowiązki, jakie spoczywają na dzierżawcy działki, a także koszty przygotowania ziemi pod budowę farmy fotowoltaicznej, takie jak chociażby jej podział lub wycinka porastających ją drzew.
Opłaca się więc, żeby w umowie o dzierżawę gruntu pod farmę fotowoltaiczną nie tylko wpisać inwestora, jako strony odpowiedzialnej za finanse działki, ale i pełnomocnika do występowania w Twoim imieniu przed administracją publiczną. W tym wypadku będziesz dodatkowo zabezpieczony – ajent będzie zobowiązany do przestrzegania miejscowych zasad ochrony środowiska, ale i prawa energetycznego oraz budowlanego. Będzie musiał też zadbać o wszelkiego rodzaju zezwolenia i koncesje, a w przypadku ich braku to on będzie pociągnięty do odpowiedzialności.
Ewentualnie można go też wpisać w księdze wieczystej albo w dokumentach w gminie, żeby informacje o należnych opłatach docierały bezpośrednio do niego.
Atrakcyjnym zapisem w umowie może być też zobowiązanie dzierżawcy terenu elektrowni solarnej do zapewnienia ubezpieczenia OC dla najemcy i osób trzecich na wszelkie wypadki mogące wyniknąć z budowy i funkcjonowania jego farmy.
Zobacz też: Tłumaczymy, co to Due Diligence. Czym są i jak działają najbardziej kompleksowe audyty?
VAT oraz podatki dochodowe za solary
W przypadku płatnego udostępnienia ziemi pod solary trzeba liczyć się z koniecznością uiszczenia podatku dochodowego.
Tej kwoty nie pokryje już inwestor, bo to właściciel ziemi zarabia na dzierżawie, a takie dochody są w polskim prawie objęte opodatkowaniem, jeżeli nie tyczą się działalności rolniczej, czyli hodowli zwierząt, upraw roślin lub wytwarzania z nich produktów.
Otrzymane pieniądze za wynajem pola na budowę elektrowni słonecznej trzeba uwzględnić w zeznaniu podatkowym. Sumując je z innymi dochodami, oddaje się urzędowi skarbowemu 17% albo 32% w przypadku przekroczenia II progu podatkowego (od 2022 kwoty 85 528 zł).
Jeżeli dochody okażą się jeszcze wyższe to możliwe, że dojdzie jeszcze konieczność opłacenia podatku od towarów i usług. Dochód z dzierżawy ziemi pod farmę fotowoltaiczną przekraczający 200 tys. złotych rocznie oznacza dla najemcy, że ma on obowiązek odwiedzić urząd skarbowy i wpisać się na listę podatników VAT.
Bycie poniżej tej wartości po podliczeniu zeszłorocznych przychodów oznacza, że rolnik może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego. W przypadku, gdy występuje ryzyko dojścia do tego pułapu finansowego, na etapie tworzenia umowy dobrze jest wpisywać czynsz dzierżawy jako kwotę netto powiększaną o podatek VAT, jeżeli by on wystąpił. Dzięki takiemu zabiegowi to inwestor po raz kolejny zostanie obciążony kosztami.
Dopilnowanie, żeby w umowie zostały zawarte odpowiednie zapisy, jest szalenie ważne. Zobowiązania podatkowe i obowiązki leżące teoretycznie po stronie właściciela gruntu, na którym ma stanąć farma fotowoltaiczna, mogą w praktyce być powinnościami, za które będzie odpowiedzialny dzierżawca.
Zysk z postawienia na swojej ziemi elektrowni słonecznej może być ogromny, o ile tylko przeliczy się wydatki i przychody, a także dokładnie prześledzi treść zawieranej umowy. Jeżeli proces tworzenia kontaktu okaże się trudniejszy, to dobry doradca finansowy z łatwością może w tym wyręczyć najemcę.