Zerwanie umowy dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę jest ostatnim rodzajem ubezpieczenia rolnika w jego umowie z inwestorem. Kontrakt reguluje warunki, efekty zakończenia współpracy oraz usunięcia instalacji fotowoltaicznej z działki. Dokumenty oddania pola pod farmę fotowoltaiczną powinny zawierać zasady, wedle których deweloper będzie postępował, jakie koszty ponosił i do czego się obligował więc muszą być dokładnie uzupełnione
- Zarwanie umowy może nastąpić w przypadku niewywiązywania się z ustaleń zapisanych w umowie dzierżawy ziemi
- Demontaż farmy fotowoltaicznej powinien wziąć na siebie – a także opłacić – dzierżawca
- Inwestor po zakończeniu umowy dzierżawy ma doprowadzić ziemię do jej pierwotnego stanu
- Umowa dzierżawy musi być dokładnie spisana i dobrze byłoby, gdyby jej treść przejrzał doradca finansowy
Zobacz też: Ile kosztuje budowa farmy fotowoltaicznej i kto za nią płaci? Wiemy, co musi znaleźć się w umowie o dzierżawę
Zerwanie umowy z inwestorem
Jest jedna bardzo ważna część kontraktu – zapis, który pozwala na zerwanie umowy w przypadku, gdyby dzierżawca naruszał ustalone wcześniej zasady, korzystał z ziemi wynajętej pod budowę farmy fotowoltaicznej w innych celach albo nie dotrzymywał obiecanych terminów. Możliwość odebrania najemcy gruntu przeznaczonego na elektrownię słoneczną ma się tylko w przypadkach wymienionych w spisanym wcześniej dokumencie.
Rolnik musi dopilnować, żeby w umowie znalazły się dla niego prawnicze drzwi ewakuacyjne z układu zawiązanego z dzierżawcą. Pośród sytuacji, które powinny dawać taką możliwość, powinno być np. niewywiązywanie się z płacenia czynszu lub podatków przez inwestora, korzystanie z działki w innym przeznaczeniu niż tylko do budowy fotowoltaiki i opóźnianie montażu paneli albo całej elektrowni.
Okres opóźnienia wysyłki pieniędzy za dzierżawę pola powinien być sprecyzowany. Przykładowo po dwóch tygodniach zwłoki, właściciel działki wysyła wezwanie do zapłaty, w którym podaje ostateczny termin, a po jego upłynięciu będzie miał prawo do złożenia wypowiedzenia. Inną możliwością jest zapis np. o miesiącu na spłatę zaległości.
Negatywnym wariantem byłaby sytuacja, w której inwestor da sobie prawo domagania się uprzedniego przejęcia umowy przez instytucję finansującą przedsięwzięcie. To utrudnia rolnikowi sprawne zareagowanie na naruszenie umowy dzierżawy swojej ziemi.
Zobacz też: Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę to nic trudnego. Sprawdź, co trzeba wiedzieć, jeśli planujesz wynajem pola
Demontaż instalacji fotowoltaicznej
Ziemia pod farmę fotowoltaiczną może być w dzierżawie inwestora nawet 29 lat. Po poprawnym spisaniu umowy elektrownia słoneczna będzie przez cały ten czas generowała zyski właścicielowi gruntu, na którym zlokalizowana zostanie instalacja. I chociaż ciężko sobie to wyobrazić to ten czas kiedyś upłynie, a wtedy panele słoneczne będą demontowane. Pytanie brzmi, kto za to zapłaci?
Jak wszystkie inne kwestie, tę także reguluje się w kontrakcie. Trzeba pamiętać, że w dokumencie musi znaleźć się zapis o tym, że to dzierżawca pokrywa koszty likwidacji solarów z wynajmowanej ziemi. Ponadto powinien on obejmować także sytuację, w której umowa zostanie przedwcześnie rozwiązana, a nie – jak to niekiedy bywa – tylko po ustalonym czasie najmu ziemi i sfinalizowaniu ważności umowy.
Jeżeli deweloper nie będzie chciał się na to zgodzić, trzeba liczyć się z kosztami samodzielnego demontażu.
Oprócz sprzątnięcia działki po swojej obecności inwestor ma obowiązek uporządkować wynajęty pod fotowoltaikę teren, tak by wrócił do swojego pierwotnego stanu – dlatego też przed oddaniem gruntu pod dzierżawę dobrze jest go sfotografować i opisać. Właściciel może zadbać o to też samemu i zażądać później od drugiej strony zwrotu pieniędzy.
Zobacz też: Tłumaczymy, co to Due Diligence. Czym są i jak działają najbardziej kompleksowe audyty?
Umowa dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę
Spisana na okres ponad 25 lat umowa dzierżawy gruntu pod elektrownię słoneczną z deweloperem powinna być dokładna i precyzyjnie określająca po czyjej stronie leżą poszczególne obowiązki.
Kontrakt o wynajem działki pod farmę fotowoltaiczną musi zabezpieczyć rolnika na każdą ewentualność, tak aby oddanie pola inwestorowi nie wiązało się później ze zmartwieniami i ponoszeniem kosztów wyższych od pobieranego czynszu. Wówczas montaż solarów na polu będzie tylko problemem, a przecież wystarczy tylko dopilnować, żeby w dokumentach poruszonych było kilka kluczowych aspektów:
- Dzierżawca w całości ponosi koszty budowy farmy fotowoltaicznej
- Dzierżawca uiszcza na rzecz właściciela gruntu ustaloną opłatę we wcześniej sprecyzowanym terminie, maksymalnie do paru miesięcy zwłoki
- Dzierżawca przestrzega przepisów prawa budowlanego, energetycznego, prawa ochrony środowiska oraz sam uzyskuje potrzebne do budowy farmy fotowoltaicznej zezwolenia i koncesje
- Najemca ma prawo odstąpić od umowy wcześniej na wymienionych w kontrakcie zasadach, jeżeli dzierżawca łamie jej założenia
- Dzierżawca gwarantuje ubezpieczenie OC od wypadków na wynajmowanym terenie dla właściciela gruntu oraz osób trzecich wynikających z działania powstającej farmy
- Dzierżawca demontuje instalacje i usuwa szkody powstałe w wyniku swojej działalności, w tym prac budowlanych
Inwestycja w farmy fotowoltaiczne jest w stanie zapewnić lukratywne przychody. Podobnie rolnik wynajmujący pole pod farmę fotowoltaiczną może sporo zarobić, bo wieloletnia dzierżawa przyniesie mu długoterminowe zyski.
Jedyne, o co od początku do końca powinien zadbać właściciel gruntu, na którym ma stanąć elektrownia słoneczna, jest korzystnie spisana umowa. Aby upewnić się, że deweloper farm fotowoltaicznych nie próbuje oszukać najemcy, ten powinien zasięgnąć porady kogoś, kto zna się na tego typu sprawach i posiada odpowiednią wiedzę, by wychwycić wszelkie nieprzychylne dla siebie kruczki prawne.
Na wsparcie tego typu można liczyć w wyspecjalizowanych kancelariach prawnych lub u doradcy. Polecany jest przede wszystkim dobry doradca finansowy, bo dzięki doświadczeniu w dziedzinie zarządzania oszczędnościami i majątkami różnych osób potrafi dopasować potrzeby swojego klienta do zaistniałych sytuacji. Jeżeli odpowiednio zadba on o zapis umowy dzierżawy, na następne kilkadziesiąt lat można będzie rozsiąść się wygodnie w fotelu i cieszyć się z bezstresowo napływających pieniędzy.