Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę w 2022 roku staje się powszechną praktyką. Koszty dzierżawy rosną, a specjaliści potrafią odpowiednio pomóc rolnikowi w prawidłowym spisaniu umowy, tak żeby zyskał jeszcze więcej i nie został oszukany przez inwestorów na gruncie prawnym
- Cena dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę rośnie
- Najważniejszym krokiem jest dokładne spisanie umowy o dzierżawę gruntu
- Ziemia oddana pod budowę elektrowni słonecznej musi spełniać kilka określonych kryteriów
- Czynsz za dzierżawę pola musi być precyzyjnie opisany
Zobacz też: Tłumaczymy, co to Due Diligence. Czym są i jak działają najbardziej kompleksowe audyty?
Ile za dzierżawę pola?
W 2020 roku za dzierżawę 1 ha gruntu pod fotowoltaikę oferowano od 7 do 9 tys. zł, jednak od tej pory trochę się zmieniło. Pod koniec 2021 r. kwoty te urosły i normą jest już czynsz w przedziale 8 – 12 tys. zł., w zależności od klasy gruntu i lokalizacji. W szczególnych przypadkach zdarzają się i oferty sięgające 15 tys. zł od 1 ha działki za rok dzierżawy.
Niemniej, przy galopującej inflacji i stale idącym do przodu trendzie na tzw. solary, ceny te będą wciąż rosły.
Średni dochód z hektara gruntu, wraz z dopłatą, to około 1200 zł/hektar według GUS-u. Z umów dzierżawy wynika, że taki rolnik dostaje rocznie z hektara 12 tys. złotych – a więc 10 razy więcej. Jaka krzywda mu się dzieje w tym momencie? Mało tego – umowa dzierżawy rolnika nie blokuje – chce sprzedać działkę – niech sprzeda. Kupca znajdzie bardzo szybko, a sprzeda nawet drożej, niż sprzedałby ją niezabudowaną.
Piotr Rudyszyn, manager innowacji energetycznych i ekspert ds. rynku odnawialnej energii i ciepłownictwa, dla serwisu Global Energia
Elektrownia słoneczna na twojej ziemi to poważna sprawa – wymaga oddania gruntu na drodze dzierżawy do używania osobie trzeciej na bardzo długi czas. Taka umowa dzierżawy często dotyczy okresu ponad 29 lat – uwzględnia bowiem jeszcze okres przed wybudowaniem samej instalacji, po której ma funkcjonować nieprzerwanie ćwierć wieku.
Czy rolnik powinien obawiać się zbyt długiego okresu obowiązywania postanowień zapisanych na umowach? W przypadku elektrowni, czy fotowoltaicznej, czy wiatrowej, czy jakiejkolwiek innej, to nie sama instalacja jest największym towarem. Towarem jest przyłączenie do sieci. To chyba naturalne, że każdy inwestor próbuje uzyskać je na jak najdłuższy okres. Irytują mnie więc wystąpienia niektórych ekspertów, którzy mówią, że zbyt długi okres obowiązywania umowy dzierżawy blokuje swobodę rolnika.
komentuje ekspert
25 lat trwania umowy to bardzo długi okres, w którego trakcie może się wiele wydarzyć. Sytuacja na świecie i w Polsce dynamicznie zmienia się z roku na rok. W ciągu dwóch dekad wszystko może się jeszcze bardziej skomplikować. Zmiany w technologii, sytuacji ekonomicznej, gospodarczej czy politycznej są w stanie wywrócić do góry nogami Twoje plany, jeżeli zawczasu nie zadbasz o swoje interesy.
Na etapie podpisywania umowy o wynajem pola pod panele fotowoltaiczne wszystkie ewentualne pułapki i kruczki powinny zostać szybko zauważone oraz usunięte lub skorygowane tak, abyś jako właściciel ziemi nie był pokrzywdzony.
Żeby nie dać się naciągnąć najlepiej jest poprosić o wsparcie doradcy finansowego lub samemu dokładnie przejrzeć umowę najmu gruntu, dbając przy tym o zwrócenie szczególnej uwagi na kilka kluczowych miejsc, w których najłatwiej jest natrafić na prawny podstęp.
Zobacz też: Firmy tworzące najlepsze panele fotowoltaiczne w 2022. Nowa technologia produkcji modułów PV podnosi ich wydajność
Warunki oddania ziemi pod fotowoltaikę
Żeby mogła powstać farma fotowoltaiczna 1 MW, lub większa niż 0,5 MW, powierzchnia pod nią musi spełniać kilka podstawowych kryteriów:
- Ziemia klasy IV, V lub VI
- Teren nie może być objęty programem Natura 2000 lub podobnymi projektami ochrony przyrody
- Minimum 2 ha działki (rzadziej są to mniejsze powierzchnie)
- Bez MPZP – Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
- Do pola musi być dostęp bezpośrednio z utwardzonej drogi
- W pobliżu zlokalizowany musi być konkretny rodzaj linii elektroenergetycznej
Wynajem pola pod solary to nie taka prosta sprawa, jak mogłoby się wydawać. Gdy te warunki są spełnione i inwestor chce pozyskać Twoją ziemię pod budowę farmy słonecznej, nadchodzi pora na formalności.
Z początku trzeba określić, za jaką powierzchnię w rzeczywistości będzie płacił najemca. Często w umowie widnieje zapis, na podstawie którego opłata dotyczyć będzie powierzchni efektywnie wykorzystywanej, czyli tylko tej zabudowanej i użytkowanej. Wpływa to na wysokość czynszu.
W umowie musi być dokładnie określona powierzchnia, za którą właściciel będzie otrzymywał pieniądze. Nieścisłości przy tym zapisie mogą w przyszłości poskutkować stratami finansowymi, w których miejscu mogłyby pojawić się pierwsze zyski z dzierżawy ziemi.
Jeżeli posiadasz bardzo dużo ziemi i tylko część chcesz przeznaczyć pod fotowoltaikę, to powinieneś ją podzielić i oddać pod wynajem jedną (lub kilka) z wydzielonych działek. W takim wypadku oprócz opisu dzierżawionej ziemi dobrze będzie załączyć zdjęcie lub mapkę z wyznaczonymi granicami. Oddanie całej działki pod elektrownię słoneczną oznacza, że w żadnym jej miejscu nie można będzie uprawiać ziemi.
Jeśli w umowie dasz inwestorowi pełnomocnictwo do występowania w Twoim imieniu przed organami administracji publicznej, będzie on musiał samemu zająć się wyłączeniem gruntu spod produkcji rolnej, a Ty pozbędziesz się z głowy jednego ze zmartwień. Co ciekawe, możliwe jest, aby wszystkie koszty podziału nieruchomości i wyłączenia gruntu rolnego z produkcji pokrył dzierżawca.
Inwestor z wyprzedzeniem powinien poinformować o terminie rozpoczęcia budowy, abyś miał możliwość zebrania ostatnich płodów rolnych z dzierżawionego terenu.
Pamiętaj, że obecność farmy fotowoltaicznej sprawi, że nie będziesz mógł stawiać niczego w pobliżu 50 m, jeśli jego wysokość będzie wyższa niż 10 m. Głównie chodzi tu o budynki, maszyny, drzewa i krzewy.
Innym problemem może być dojazd do farmy fotowoltaicznej dzierżawcy, jeżeli do tej pory droga do niej przebiegała przez inne Twoje działki. Aby umożliwić inwestorowi wygodne dotarcie do swoich paneli, dobrym rozwiązaniem jest ustanowienie służebności gruntowej. Jakby jednak powodowało to po Twojej stronie jakieś niedogodności, można ich użyć jako argumentu przy negocjacjach w sprawie wysokości czynszu.
Opłata za dzierżawę
Oprócz kwestii kluczowych, takich jak wysokość kwoty netto i brutto oraz waluty, w której będą realizowane płatności, przy zawieraniu umowy dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną, trzeba też zwrócić uwagę na klauzulę waloryzacyjną. Określa ona wysokość stopy inflacji, a że – jak wiadomo – pieniądz traci z czasem na wartości, za kilkanaście lat pozornie taki sam czynsz będzie miał niższą wartość.
W umowie dzierżawy ziemi pod solary przede wszystkim musi się znaleźć termin, w którym dzierżawca będzie płacił czynsz. Wystąpić może sytuacja w której, nie przekaże Ci umówionej sumy na czas. Takie opóźnienia się zdarzają – dobrze by było jeśli byłbyś tego świadomy. Z tego powodu wśród waszych ustaleń powinien znaleźć się zapis, który byłby Twoim ubezpieczeniem na wypadek tego typu incydentów.
Jeżeli po ponownym wezwaniu do zapłaty nie dostaniesz od dzierżawcy pieniędzy przez kilka miesięcy, powinieneś móc wypowiedzieć umowę – najlepiej w przeciągu najbliższych kilkunastu dni. Ponadto w kontrakcie możesz umieścić zapis o wcześniejszym obowiązku opłacenia przez inwestora jakiegoś rodzaju kaucji, żebyś miał możliwość potrącenia zaległości.
Konkretnie powinna być także odnotowany termin pierwszej płatności inwestora. Proces stawiania elektrowni słonecznej przeciąga się w zależności od szybkości uporządkowania spraw administracyjnych i prawnych nawet do blisko dwóch lat. Sporą różnicę robi więc to, czy najemca płaci od momentu uruchomienia, czy – jak to powinno być – od momentu podjęcia pisemnej decyzji na wynajem pola.
Jeśli nie uda się tego uzgodnić z inwestorem lub umknie Ci ten zapis przy przeglądaniu umowy, to chociaż warto postarać się o pozwolenie do korzystania nieruchomości do momentu rozpoczęcia budowy farmy fotowoltaicznej ma swojej ziemi. Zyskasz dzięki temu nawet kilkanaście miesięcy, w czasie których będziesz mógł jeszcze zasiać i zebrać plony ze swojej – dzierżawionej już – ziemi. Jeżeli z powodu szybszego rozpoczęcia się budowy elektrowni solarnej inwestor zaorałby twoje rolne płody, będziesz mógł ubiegać się o rozliczenie z twoich strat.
Najważniejsze jest więc zabezpieczyć się na wszelkie wypadki naruszenia któregokolwiek z punktów porozumienia między Tobą a inwestorem. Oprócz tego drobiazgowo i możliwie jak najbardziej precyzyjnie określone muszą być wszelkie daty i kwoty tak, aby w przyszłości nie było wątpliwości co do ich interpretacji. Dobrym pomysłem byłoby też wybranie się do notariusza – odpowie na nurtujące cię pytanie i poświadczy podpis.
Jakby jednak nie patrzeć na dzierżawienie gruntu pod farmę fotowoltaiczną – w przypadku, gdy zadba się o prawidłowe spisanie umowy z najemcą – nie występuje tu czynnik wysokiego ryzyka straty i decyzja o budowie elektrowni słonecznej u siebie jest opłacalna. Jeżeli jesteś zainteresowany długoterminowymi przychodami, nie zwlekaj i sprawdź, czy twoja działka nadaje się pod solary.